Работая на рынке автоматизации зданий (или, как сейчас принято называть, «интеллектуальных зданий»), наша компания часто сталкивается с ситуацией, когда заказчик не имеет четкого представления о преимуществах, которые дает комплексная система автоматизации. Поэтому сразу уточним: под термином «интеллектуальное здание» (ИЗ) мы подразумеваем информационно-управляющий комплекс для обеспечения мониторинга и оперативного управления всеми слаботочными и инженерными системами здания. Тенденции современного строительного рынка позволяют нам говорить о том, что проекты по созданию ИЗ будут вызывать все более и более активный интерес крупных инвесторов, разработчиков, представителей власти, риэлтеров, проектировщиков, строителей.

С чем же это связано?

ПРЯМЫЕ ВЫГОДЫ
Оснащение здания системами автоматизации сегодня является безусловным средством повышения его привлекательности для различных групп (владельцев, арендаторов, инвесторов и т.д.), улучшения потребительских свойств и, следовательно, повышения коммерческой привлекательности объекта. Конечно, есть и другие аспекты, позволяющие говорить о выгоде от внедрения интеллектуальных систем для инвесторов, застройщиков, владельцев объектов строительства.

Тем не менее, только три главных преимущества — разумное использование энергоресурсов, прогнозирование и оптимизация расходов на ремонт, эффективное использование трудовых ресурсов — позволяют сократить стоимость владения зданием практически вдвое.

Рассмотрим только прямые экономические выгоды комплексной автоматизации на примере среднего офисного здания. Посчитаем расходы, необходимые для содержания здания в течение его жизненного цикла, от проектирования до утилизации (в среднем около 40 лет). Интересно, что стоимость строительства и проектирования здания составляет лишь 11% от всех затрат.

Оставшиеся 89% — это расходы по эксплуатации:

платежи за энергоресурсы — 14%;
затраты на ремонт и модернизацию оборудования — 25%;
оплата труда инженеров службы эксплуатации — 50%.

Установив систему комплексной автоматизации, можно добиться существенного сокращения эксплуатационных расходов:

за счет внедрения энергосберегающих алгоритмов работы оборудования, автоматической оптимизации режимов, программирования работы по расписанию и других мер можно на 20–30% снизить платежи за энергоресурсы;
контролируя в автоматическом режиме параметры сложного инженерного оборудования, можно заранее планировать профилактические работы, предупреждая аварийные остановки оборудования и дорогостоящие ремонты.

Среднее снижение затрат по этой статье составит 40–60%;
наконец, для управления такой системой требуется меньшее количество сотрудников службы эксплуатации (например, для управления инженерным оборудованием при эксплуатации бизнес-центра площадью 40 тыс. м2 достаточно одного диспетчера вместо бригады сантехников, электриков и т.д., при этом сокращение затрат может составить более 60%).

Сокращение стоимости владения зданием может достигать 40–60%.

Система автоматизации лишь незначительно увеличивает общую смету на строительство и в большинстве случаев окупается уже через 2–3 года.

При этом она и дальше продолжает экономить значительную часть расходов на эксплуатацию здания. Таким образом, применяя комплексную систему автоматизации, можно сократить совокупную стоимость владения зданием практически наполовину.

ИНТЕЛЛЕКТУАЛИЗАЦИЯ ТРК
Говоря о преимуществах внедрения систем автоматизации, рассмотрим в качестве примера оснащение этими системами современного торгово-развлекательного комплекса (ТРК). Возьмем типовую систему интеллектуального управления ТРК.

Если подходить обобщенно, то интеллектуальным является тот ТРК, все системы которого объединены в единую систему, призванную обеспечить следующие функции:

мониторинг;
управление;
оперативное реагирование.

При реализации данных функций достигается решение задач:
энергосбережения;
обеспечения безопасности пользователей;
обеспечения комфорта пользователей;
минимизации расходов на эксплуатацию всех систем;
продления безаварийного срока эксплуатации объекта.

Надежное выполнение указанных задач может быть реализовано только в том случае, если от всех систем ТРК информация поступает в единый управляющий центр, а этот управляющий центр, в свою очередь, осуществляет комплексное управление всеми системами на основе получаемой информации.

Мы знаем, что современные ТРК имеют торговые секции и подсобные складские помещения, торговые залы и центральный склад, кабинеты и служебные помещения. Дополнительно в состав торгового комплекса входят помещения пищеблока, оздоровительно-развлекательных центров, кинозалов и др. Системы всех этих помещений и блоков требуют эффективного управления, для осуществления которого необходимо, чтобы системы имели возможность интеграции между собой на программно-аппаратном уровне. Применение интегрированных интеллектуальных систем оптимизирует взаимодействие различных систем ТРК и при этом:

экономит средства за счет устранения избыточных связей в инфраструктуре;
сокращает стоимость эксплуатации всего оборудования;
упрощает и удешевляет процесс обучения персонала, отвечающего за управление ТРК;
снижает количество специалистов, задействованных в управлении, т.к. становится возможным осуществлять управление всеми системами ТРК с одной рабочей станции.

И еще один очень важный аспект: построение инженерных систем ТРК на основе принципов «интеллектуального здания» позволит сэкономить средства и при дальнейшем развитии, модернизации этого объекта.

Рассмотрим отдельные подсистемы комплексной интеллектуальной системы современного многофункционального ТРК.

Как мы знаем, существуют инженерные системы, без которых невозможно полноценное функционирование любого здания и ТРК, в частности:

водоснабжение;
теплоснабжение;
канализация;
вентиляция и кондиционирование;
энергоснабжение;
освещение;
противопожарная защита;
системы безопасности;
инженерные системы.

Эти системы — своеобразное ядро в комплексной сети различных систем ТРК. В свою очередь, вокруг множества данных систем существует множество подсистем:

эфирное, спутниковое, кабельное телевидение;
телефония;
радиофикация;

СКС.КОМПЛЕКС СИСТЕМ БЕЗОПАСНОСТИ
Система безопасности — тема важнейшая для ТРК как мест массового скопления людей, ставшая особенно актуальной при масштабах современных угроз.

Комплекс технических средств безопасности должен обеспечить надежную защиту персонала, посетителей и материальных ценностей, находящихся в зданиях и на территории ТРК. В состав (КТСБ) комплекса технических средств безопасности (КТСБ) входят следующие системы и подсистемы:

пожарной безопасности:
автоматической пожарной сигнализации (СПС);
оповещения о пожаре (СОП);
автоматического пожаротушения (САПТ);
автоматического дымоудаления;
пожарных кранов;
контроля и управления доступом в служебные помещения и зоны (СКУД): электронные проходные; металлодетекторы, шлюзы, досмотровое оборудование;

Кроме того, сюда входят комплексы охраны: система охранно-тревожной сигнализации служебных помещений (СОТС); система охранного телевидения (СОТ), наблюдения и цифровой видеорегистрации (ТСОН).

В основе построения комплекса систем безопасности лежит принцип интеграции (о нем я уже упомянул), обеспечивающий взаимодействие всех систем. В результате работа комплекса отличается надежностью, оперативностью и эффективностью и происходит (если упростить) по следующей схеме. Сигнал «тревога» систем охранно-тревожной сигнализации «мобилизует» работу других систем, которые осуществят видеопроверку обстановки в «тревожной» зоне, блокируют (при необходимости) выходы из нее и принимают решение о дальнейших действиях.

Конкретный пример. Сейчас появилась возможность оснащать систему безопасности комплексов средствами распознавания номеров машин, которые связываются с базой данных и своевременно информируют службу охраны о появлении подозрительного автомобиля. Пожарная сигнализация, работающая вместе с автоматикой и оповещением, своевременно подаст сигнал тревоги, вызовет пожарную бригаду, включит спринклерные системы и дымоудаление.

Система управления паркингом рационально организует передвижение автомашин, исключающее перекрещивание потоков и аварийные ситуации.

Программно-аппаратная интеграция систем, входящих в состав КСБ ТРК, повышает надежность и упрощает управление комплексом. Взаимодействие и управление системами интегрированного комплекса безопасности обеспечивает система сбора и обработки информации.

Применяя данные системы, мы, опять же, экономим. Экономим людские ресурсы на обслуживании здания с точки зрения его безопасности. Экономим, потому что интеллектуальные системы на ранних стадиях возникновения тех или иных рисков оповещают об этом соответствующие службы и принимают решения о целесообразности тех или иных действий. Автоматизация диспетчерской службы, мониторинг и маршрутизация тревог уменьшают расходы на службу эксплуатации примерно в 3–5 раз.

Кроме того, установка в здании интеллектуальных систем безопасности и охраны позволяет значительно экономить на страховании. Многие страховые компании дают скидку при имущественном страховании объектов, на которых установлены интеллектуализированные системы безопасности.

СИСТЕМЫ ЖИЗНЕОБЕСПЕЧЕНИЯ ТРК
Комплекс систем жизнеобеспечения (КСЖ) ТРК предназначен для создания оптимальных условий работы персонала и обеспечения комфортного пребывания посетителей в помещениях и блоках ТРК. Отмечу, что современный КСЖ должен быть спроектирован с учетом энергосберегающих технологий и удобства обслуживания и эксплуатации оборудования.

В состав КСЖ ТРК входят следующие основные системы:

отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха;
управления микроклиматом (контролирует параметры воздуха и управляет работой базовых инженерных систем ВОК);
электроснабжения и освещения;
водоснабжения и водоподготовки;
канализации и утилизации отходов;
учета энергоносителей, мониторинга и управления (обеспечивает суммарный учет расхода воды, тепла и электроэнергии на входе здания, отдельный учет по зонам (арендаторам) и передачу данных учета в центральный диспетчерский пункт);
эскалаторы и лифты (обзорные, пассажирские, грузовые);
автоматические двери и воздушно-тепловые завесы;
антиобледенительные системы (для тротуаров, крыши, козырьков).

Управление всем комплексом инженерного оборудования осуществляется с помощью АСУ ТРК. АСУ инженерным оборудованием объединяет АСУ системами жизнеобеспечения и систему сбора и обработки информации систем безопасности ТРК. Управление системами безопасности осуществляется из помещения центрального поста охраны, управление системами жизнеобеспечения — из помещения центрального диспетчерского поста.

Технические решения построения комплекса систем жизнеобеспечения ТРК должны отвечать за взаимодействие с системами безопасности. Взаимодействие же систем жизнеобеспечения между собой, самоконтроль сетей и оборудования гарантирует экономичность работы всего комплекса жизнеобеспечения и существенное энергосбережение, в среднем до 30% — на электроэнергии и 20% — на теплоснабжении. Например, динамическая система управления, перестраивающая климатический режим в зависимости от времени года и суток, наружных погодных условий, присутствия людей в комнате, снижает эксплуатационные расходы в среднем на 8–12%. Управление освещением и электроснабжением в здании — это еще 3–5% экономии. А рост цен на энергоресурсы порождает рост заинтересованности в их экономии.

Отмечу, что экономить будут как собственники ТРК, так и арендаторы. Причем, если мы заговорили об арендаторах, инвестиции в ИС ТРК, как правило, окупаются за счет большей готовности арендаторов брать на себя долгосрочные обязательства, а также платить более высокую арендную плату, т.к. арендаторы понимают, что в интеллектуализированном ТРК они экономят до 30% коммунальных платежей.

Также существенным будет сокращение оплаты труда инженерам и техническим работникам. Это произойдет благодаря возможностям интеллектуальных систем, которые позволяют прогнозировать уровень износа оборудования и решать эту проблему на профилактическом уровне.

РЕЗЮМЕ
Интеллектуализация зданий позволяет: снизить эксплуатационные расходы; сократить число сотрудников, в частности технического персонала; повысить производительность труда; обеспечить комфорт сотрудников и посетителей; снизить издержки при возникновении чрезвычайных и внештатных ситуаций.

Общая экономия расходов на содержание здания достигает 20%. Для объектов площадью, например 50 000 м2, это соответствует примерно $180 000 в год.

Высокий уровень комфорта и безопасности торгового центра или бизнес-центра может увеличить стоимость аренды на 10–20% без боязни отпугнуть потенциальных арендаторов. Правильно спроектированное и оснащенное здание сохранит свою инвестиционную стоимость намного дольше, чем здание, не отвечающее требованиям завтрашнего дня.

И инвесторы, и девелоперы понимают: чтобы успешно конкурировать на рынке, нужно строить здания, предлагающие комфорт, безопасность и здоровый климат.

Внедрение вышеописанных систем сопряжено с определенными сложностями, но у отечественных компаний, работающих в данной сфере, появляется опыт, повышается квалификация специалистов, расширяются партнерские связи, в т.ч. и с зарубежными компаниями-поставщиками тех или иных систем.

В заключение хочу выразить надежду, что положительные перспективы развития строительства интеллектуализированных объектов из разряда перспектив перейдут в четкую тенденцию, а количество отечественных компаний, качественно оказывающих услуги в данной области, будет на нашем рынке увеличиваться.

О цене «интеллекта»
Стоимость внедрения интеллектуальных систем составляет 5–15% от стоимости инженерных и технических систем, которые, в любом случае, есть в проектах. Стоимость технического оснащения торгового или офисного комплекса — $140–280 за м2. В пересчете на площадь «интеллект» увеличивает стоимость строительства в среднем всего на $5–10 за м2. (Приводимые цифры взяты из официальных аналитических обзоров, а также базируются на данных, полученных специалистами в ходе реализации различных проектов в СПб и других регионах РФ.)